immo-investment, frage an die sich auskennen

[roadi]

es geht um folgendes,

 

ich hätte evtl. die möglichkeit ein immo-investment zu tätigen und ich möchte

mal die ehrlichen meinungen haben von leuten die sich auskennen, bzw. immos selbst

als investment haben. ich arbeite zwar in der branche und vieles ist klar, aber nicht alles.

 

facts:

ich könnte evtl. ein haus bauen im ausland. in diesem land gibt es für ferienhäuser knapp 50 % staatlichen zuschuss auf den gesamtpreis grund+haus. ich muss den kompletten betrag vorstrecken, bekomm nach 2 jahren die ersten 20 ausgezahlt, nach 3 oder 4 jahren die restlichen 30 %...ich muss das haus mind. 5 jahre behalten bevor ich es weiterverkaufen darf. in der zeit vermiete ich es, jährlich sind netto ca. 10.000 euro mieteinnahmen reell. haus + grunstück kostet ca. 150.000 euro.

 

eigenkapital: jetzt kommts problem, sogut wie keines, da ich auch hier in d. einen alten schuppen abbezahl.

 

 

der zuschuss reizt mich, da ich einen einwohner in diesem land kennen läuft es über den. glaub normale ausländer erhalten diese zuschüsse nicht. bin da erst ganz am anfang der planung.

 

was denkt ihr darüber?

[Reigning Lorelai]

ich bin grundsätzlich ein sehr konservativer Mensch. Und in Deinem Fall erscheinen mir persönlich zu viel Variablen. Wir beide haben ja in der Tat schon oft via PN über das Thema geredet jedoch noch nie so konkret.

 

Grundsätzlich bin ich halt der Meinung, daß man niemals Investitionen tätigen sollten w/ Förderung oder Steuervorteil.

 

der zuschuss reizt mich, da ich einen einwohner in diesem land kennen läuft es über den

ich traue 3 Individuen: Meiner Frau, Gott und mir selbst.

 

Was passiert z.B. auch wenn die Zinsen steigen. Wie sieht die Zinsbindung aus, welches Land ist es? Grundsätzlich wäre ich z.B. im Süden Europas sehr vorsichtig. Warum? Dort herrschte ein Kulturschock als die ECB eingeführt wurde und damit niedrige Zinsen. --> Baumboom und explodierende Immopreise... heute gilt vor allem der Markt in Spanien als gnadenlos überteuert. Ähnlich wie in den USA...

 

Du weist selber dass ich ein großer Fan von Immobilienanlagen bin aber nur unter folgenden Bedingungen:

 

- mein Job ist sicher

- genügend Puffer vor steigenden Zinsen, sowie genügend Luft für Einkommen

- gute Mieter die ich nach Möglichkeit kenne oder die schon lange in der Immobilie wohnen + Schufa Auskunft, Arbeitsnachweis etc... weiß um rechtliche Probleme etc. möchte also möglichst sicher prognostizieren dass die Mieter bleiben und ihre Miete zahlen...

- Immobilienmarkt den ich gut kenne und wo mir keiner ein W für ein U machen kann.

 

Die Lage so wie du sie jetzt beschrieben hast erscheint mir persönlich wenig tranparent und ich bräuchte entweder viel konkretere Infos um genaue Meinung abgeben zu können.... auf den ersten Blick würde ich klar "Nope" sagen.

 

Habe mir z.B. vor 4 Monaten in Frankfurt zwei Wohnungen gekauft wovon eine Cash bezahlt wurde in der wir jetzt leben. Die zweite wurde finanziert über Festdarlehen w/ Steuer und da wohnen jetzt Mieter drin. Sehr nette Leute wie wir junges Ehepaar mit Kind aber er verdient gut... Da kommen baw stabile und gute Einnahmen und mit denen funktioniert alles reibungslos... da hab ich keine Katze im Sack bei der ich nicht weiß welche Farbe sie hat wenn sie am Ende rausspringt..

 

Gruß

 

W.Hynes

 

p.s. wow schon viertel vor 12... jetzt schauma no a bisserl dvd und dann gehts in die Heia...

[Grumel]

was denkt ihr darüber?

Lol.

[roadi]

hallo wayne,

 

danke!

 

wie gesagt, bin da erst ganz am anfang der "planung", hab neulich mit jemand darüber 15 min. gesprochen und fand die idee aber sehr interessant mal länger darüber nachzudenken. im sept. gibts ein treffen, dann weiss ich mehr.

 

südeuropa ist es nicht, da kenn ich die lage sehr gut. es handelt sich um finnland.

 

ich hab noch keine richtige rechnung/kalkulation aufgestellt. ich denke für diesen kredit müsste ich in 5 jahren insgesamt ca. 20-30.000 euro zinsen rechnen. (geschätzt).

verkaufe ich es nach z.b. 5 jahren, werd ich die 150.000 normalerweise wieder haben, vermutlich etwas mehr da dort derzeit die grundstückspreise sehr schnell steigen. man könnte also schon etwas verdienen, je mehr natürlich desto länger man haus+grund behält aufgrund der mieteinnamen + wertsteigerung. abziehen natürlich instandhaltung + längere kreditlaufzeit etc

 

über vermietung mach ich mir keine sorgen, an touristen, das ist das kleinste problem

 

konkrete infos hab ich noch nicht. was mich halt an der sache stört ist dass ich wenig kapital zur verfügung hätte, vielleicht 15-20 % des wertes könnte ich organisieren. hat man 50 % oder mehr lohnt es sich natürlich eher...berufliche zukunft ist bei mir zu 70-80% sicher. die andere sache ist ob mir eine bank überhaupt eine weiteren kredit geben würde...

 

halte euch auf dem laufenden wenns neuigkeiten gibt.

 

 

@ grümel: husch husch ins bett

[Reigning Lorelai]

die andere sache ist ob mir eine bank überhaupt eine weiteren kredit geben würde...

garantiert nicht wenn es über jemand anders läuft und du offiziell nicht der Eigentümer bist.

 

Bei jedem Kreditvertrag gilt §8 Geldwäschegesetz. Darin musst du bescheinigen, daß du derjenige bist der das Geld benötigt und es nur für deine Zwecke ausgibst. Wenn dann aber die Immobilie auf jemand anders läuft ist das nicht mehr der Fall. Auch vertraglich wird man das schwer regeln können und die Behörden in Finland sind ja auch nicht dumm.

 

Da dies schon alles recht schwammig ist und ich keine Bank kenne die sich auf den finnischen Immobilienmarkt spezialisiert hat bzw. dort Know-How hat kann ich mir nicht vorstellen, daß sich eine Bank finden lässt die dieses "Unternehmen" unterstützt...

 

Gruß

 

W.Hynes

[andy]

Ich teile Wayne's Meinungen. Sehr viele Sachen, die nicht sicher sind.

Außerdem würde ich sowas nur mit genug EK machen.

[Akaman]

konkrete infos hab ich noch nicht. was mich halt an der sache stört ist dass ich wenig kapital zur verfügung hätte, vielleicht 15-20 % des wertes könnte ich organisieren. hat man 50 % oder mehr lohnt es sich natürlich eher...berufliche zukunft ist bei mir zu 70-80% sicher. die andere sache ist ob mir eine bank überhaupt eine weiteren kredit geben würde...

 

Würdest Du Dir denn in dieser Situation einen Kredit geben?

[roadi]

ja, ich warte jetzt einfach mal den sept. ab bis ich genaue infos hab, wie gesagt alles noch ganz am anfang der planung. aber der zuschuss ist eben das a und o an der sache.

für hotels gibts sogar 90% , das ist aber ne nummer zu groß...

 

wayne: gut zu wissen, an das hat ich gar nicht gedacht, aber diese "händel" stoßen natürlich auf wenig begeisterung bei den kreditgebern...da aber mein nachbar zufällig bankdirector ist :-" :-"

...

aber über das eigene risiko welches ich bei der sache trage muss ich natürlich lange

nachdenken. daher will ich dann erstmal alles durchrechnen und zum schluss entscheiden obs das risiko

wert sein könnte.

 

Würdest Du Dir denn in dieser Situation einen Kredit geben?

 

immer, weil wenns in frage kommt dann taugts auch was, sonst lass ichs gleich bleiben. im mom. kann ich es nocht nicht beurteilen.

aber z.b. 75.000 euro "geschenkt" bekommen für so ne sache ist allemal eine und mehrere überlegung wert.

[Akaman]

Du möchtest also einen Kredit für ein Grundstücksgeschäft, der nicht besichert werden kann, weil das Grundstück jemand anders gehört.

 

Und dann schreibst Du:

 

"konkrete infos hab ich noch nicht. was mich halt an der sache stört ist dass ich wenig kapital zur verfügung hätte, vielleicht 15-20 % des wertes könnte ich organisieren. hat man 50 % oder mehr lohnt es sich natürlich eher...berufliche zukunft ist bei mir zu 70-80% sicher."

 

Und Du schreibst, dass Du Dir selbst in einer solchen Situation einen Kredit einräumen würdest.

 

Das wäre ein ziemlich risikoreiches Geschäft, was Du da eingehen würdest.

 

Dagegen ist doch diese (wie ich meine, ziemlich risikobehaftete) Einkaufsaktion in Finnland wie eine Bundesanleihe!

 

Bitte mißverstehe mich nicht: ich würde an Deiner Stelle nicht weiter über den Finnland-Deal nachdenken.

 

Aber ich sehe Widersprüche in Deiner Argumentation oder in der Wahrnehmung von Risikoprofilen.

[Grumel]

Die einen glauben an Frick die anderen an Finnische Grundstücke.

[Dendi]

Kurz mal aus Banksicht zum Kredit:

 

1. Haus läuft nicht auf Deinen Namen im Ausland

-> Grundschuldeintragung nahezu unmöglich fällt also als Sicherheit aus

 

2. Du hast noch einen Kredit in der Schufa stehen

-> Kapitaldienstfähigkeit fragwürdig, hängt vom Einkommen ab -> schlechteres Scoring -> höhere Marge

 

3. Sonstige Sicherheiten z.B. Lohnabtretung

-> wird aktuell sehr ungern genommen, hohe Freibeträge (wenig pfändbar) und Möglichkeit der Privatinsolvenz im Notfall ergo Bank hohes Risiko

 

4. Kein Eigenkapital einbringbar oder nur geringer Einsatz

-> hoher offener Kreditbetrag dessen Deckung fragwürdig ist. Alternative (eventuell Grundschuld/Hypothek auf bereits bestehendes Objekt in Deutschland) durch zweiten Kredit schwer realisierbar (ich gehe davon aus, dass Du auf das andere Haus bereits eine Grundschuld laufen hast) -> nachrangige Grundschuld -> schlechtere Verwertbarkeit

 

5. §8 KWG

-> siehe Wayne, andere Person bekommt effektiv den Kredit, ergo eigentlich nur möglich, wenn er mit als Kreditnehmer in das Engagement einsteigt -> ausländisches Recht/Belegenheitsprinzip hier also auch sehr schlechte Sicherheit

 

6. Eventuelle Gesetze in Finnland

-> hier kenne ich mich nicht gut aus, ich weiss allerdings nicht, ob die finnischen Behörden evtl. nicht das Ganze ablehnen, wenn sie mitbekommen, dass das Geld garnicht aus Finnland sondern aus Deutschland über einen dritten kommt -> Frage ob Zuschüsse realisierbar sind.

 

Insgesamt also sehr schwer zu realisieren m.E. nach nen Gespräch mit genaueren Details wäre aber mal anzustreben, nach dem Motto "Fragen kostet nix"

 

Gruß Dendi

[parti]

jo kann da grumel nur zustimmen. naja hauptsache der dachbalken ist nicht morsch, wenn das "investment" dann doch schief geht...

[roadi]

danke grumel für deine stets guten und qualifizierten beiträge. geh doch mal woanders dein mist spammen,

-zensiert-

 

 

da hier ja doch auch leute sind die sehr gute beiträge schreiben wie dendi, wayne oder aka ist mir schon viel geholfen, denn mit dem kredit seh ich in der tat unter den jetzigen umständen schwarz, da müsste sich eine andere lösung finden, z.b. der nachbar bankdirector...nein, scherz

 

 

akaman:

ja, das problem ist wie gesagt dass ich nur 15 min. über die sache telefoniert hab und keine genauen details weis. d.h. im mom. muss ich vermutungen anstellen, bzw. komm nicht groß weiter, bis auf so details jetzt über kredite etc.

 

rein theoretisch ist es aber dank der zuschüsse ein lohnenswertes investement, hier in germany wird ja auch ordentlich immo-investiert, meistens mit altbauten und sanierungen, jedoch meistens ohne zuschüsse.

ob das haus jetzt in finnland steht und an touris vermietet wird und dann verkauft, oder hier in d. ist fast egal, solange die rahmenbedingungen passen würden wie der kredit und die finnen ihr ok geben.

viele kaufen sich die ferienhäuser auch, ohne fremdkapital und ohne zuschüsse, als kapitalanlage oder investement, denn mit den

mieteinnahmen lassen sich je nach haus ordentliche summen verdienen, beruflich ist das mein gebiet mit diesen hausherren zu arbeiten, ich weis was verdient wird.

[Elvis77]

roadi, ich verstehe dich nicht. Du bist doch sonst kein unbesonnener Zocker.

 

Da möchtest du doch nicht ernsthaft ein Haus kaufen, was dir gar nicht gehören wird?

 

Überlege mal. Derjenige, über den du das laufen lässt....

 

1. zahlt keinen Pfennig dafür, das ihm plötzlich ein Haus gehört.

2. Hat jederzeit jegliche rechtliche Gewalt die Mieteinnahmen auf sein Konto zu übertragen.

3. Bekommt auch noch sämtliche staatlichen Zuschüsse ausbezahlt.

 

Also entweder das ist deine Mutter oder du musst es lassen.

Da gibt es in meinen Augen keine Alternative zu.

 

Und selbst wenn du diesem Menschen vertraust. Sollte er sich verschulden ist "dein" Haus sofort weg. Den es gehört ihm. Es interessiert niemanden, wer es bezahlt hat.

[roadi]

Da möchtest du doch nicht ernsthaft ein Haus kaufen, was dir gar nicht gehören wird?

 

von kaufen ist wie zig mal erwähnt keine rede, sondern von über eine sache nachdenken.

und ich wäre blöd wenn ich etwas überstürze oder bei solch einem betrag eine fehlkalkulation irgendwo mache.

 

deine punkte sind sehr gut und darüber hab ich auch schon nachgedacht. da muss ich aber auch den

sept. abwarten. diese 3 punkte muss man natürlich ausschliessen, denn ohne gewisse absicherung wäre es ein noninvestement, die person ist aus der familie, dennoch absicherung ist pflicht. inwiefern man aber so ein geschäft absichern könnte ist mir im mom. eine von vielen fragen die es noch zu klären gibt und

das problem ist halt auch, dass die ganze sache im ernstfall viel zu undurchsichtig sein kann und dann gibts von anderen seiten wieder ärger. aber bringt alles nix, muss jetzt erstmal abwarten.

[Boersifant]

Immobilien haben durchschnittlich eine sehr niedrige Rendite. Ich habe mir spaßeshalber mal Angebote für einige zum Verkauf stehende kleine vermietete Wohnungen angeschaut. Die Mieteinnahmen entsprachen meistens ungefähr den Opportunitätskosten des Besitz.

 

Das war natürlich nur stichprobenartig und nicht repräsentativ für den Gesamtmarkt, aber fast alle Artikel zu dem Thema kommen zum selben Schluss, nämlich dass Immobilien eine renditeschwache Anlage sind, die im Vergleich zu sicheren Anleihen noch enorme Risiken birgt, beispielsweise schlechte Mieter oder starker Renovierungsbedarf. Wozu den Stress einer Immobilie machen, wenn eine Rendite gegenüber einer 5 Minuten Arbeit (Staatsanleihen kaufen) nur dann wirklich höher ist, wenn man das Glück einer enormen Wertsteigerung hat?

 

Viele Leute kaufen sich eine Immobilie für das heimelige Gefühl ohne überhaupt mal Rechnungen angestellt zu haben und sich zu fragen, ob das Geld woanders nicht besser angelegt wäre. Besonders pervers sind die Fälle von Leuten, die über 20 Jahre lang eine eigengenutzte Immobilie abbezahlen und das dann ihr einziger Vermögenswert ist. Legt jemand 100% seines gesamten verfügbaren Vermögens in Aktien an, wird er für verrückt erklärt. Legt er alles in einen Steinhaufen, dessen Wert nicht minder unsicher ist, ist das nicht ungewöhnlich. Besonders herzlich sind Aussagen wie "Vor 30 Jahren haben meine Eltern X Mark für ihr Haus ausgegeben, heute ist es Y wert!!". Inflation? Fremdwort.

 

Worauf ich eigentlich hinauswill, ist, dass Grumel recht hat. Frick-Jünger glauben an hochgradig ineffiziente Aktienmärkte, du, roadi, glaubst an einen hochgradig ineffizienten Immobilienmarkt und an utopisch anmutende staatliche Förderungen. There's no free lunch, weder am Aktien- noch am Immobilienmarkt.

 

Die Idee ist Quatsch und du solltest sie begraben. Das war meine sehr deutliche Antwort auf

was denkt ihr darüber?

 

Das bezieht sich natürlich nur auf die wenigen Infos, die hier stehen, die aber schon merkwürdig klingen.

 

Der zur Verfleischung durch Immobilienfreaks freigegebene,

Boersifant

[Grumel]

Naja, ich denke viel eher, dass Frick oder auch Immobilienbetrug funktionieren weil die Emotionen den Verstand ausschalten. Man WILL halt unbedingt einfach viel Geld verdienen, und alle Informationen die eigentlich sonst jedem klar machen dass es nicht funktionieren kann werden ausgeblendet.

[€-man]

roadi, ich habe keine Ahnung von finnischen Gesetzen. In D ist es jedoch so, wenn Dein Haus (das Du ganz alleine bezahlt hast) auf einem fremden Grundstück steht, dann gehört es rechtlich nicht Dir, sondern dem Grundstückseigentümer.

Es sei denn, es sind entsprechend anders lautende notarielle Verträge (Grundbucheintrag) gemacht worden.

Allein dieser Punkt könnte schon äußerst relevant sein.

 

Gruß

-man

 

P.S. Mir wäre der Deal unter den genannten Umständen zu heiß.

[roadi]

wieder sehr gute beiträge, auch von dir grümel, danke

 

 

boersifant: gute argumente und richtig, wenn man es pauschal betrachtet.

wenn man es nicht pauschal betrachtet: ich arbeite u.a. im sektor ferienhäuser/betreuung. ferienhäuser haben, natürlich nicht alle, eine normalerweise wesentlich höhere rendite. wir haben besitzer die verdienen im jahr über 100.000 euro mit ihren immobilien als beispiel. (klar verdient man das nicht mit einem haus das 150.000 euro wert ist)

durchs vermieten in der ferienhausbranche lassen sich ganz andere mieteinnahmen erzielen als im regelfall an dauermieter. die abnützung ist jedoch etwas höher.

 

ob diese rendite einen guten fond oder aktienwerte schlägt, diese frage hab ich mir noch nicht gestellt. vermutlich nicht.

den fond auf pump kaufen macht aber kein sinn, ein haus schon eher. aber wie schon erwähnt, nur einzig der zuschuss würde mir diese sache richtig schmackhaft machen, denn wo gitbs schon 50 %... sonst würd ich nicht am a. der welt (auch wenn dieser in dem fall sehr schön ist) überlegen ein investment zu tätigen.

durch diesem zuschuss könnte die rendite sehr viel besser aussehen.

 

@ grumel: ich blende den verstand nicht aus, keine sorge.

[Akaman]

ich blende den verstand nicht aus, keine sorge.

 

Dann vergiss es!

[Elvis77]

Er hat ja noch nichtmal angefangen den Fall zu prüfen.

Vertrauen wir einfach seinem Verstand.

Von Denkverboten halte ich nichts.

 

Man kann alles mal durchdenken. Ist ja nur wichtig sich nicht zu verrennen.

[lil_jensi]

die andere sache ist ob mir eine bank überhaupt eine weiteren kredit geben würde...

 

 

hmmm

naja bei Geld hört, wie man so schön sagt, jegliche Freundschaft oder dergleichen auf...von daher wäre es mir, wie den meisten hier, auch ein wenig zu unsicher.

 

 

Wofür hast du denn deinen ersten Kredit benötigt ?

 

Ich persönlich würde erstmal diese Hochzeit verlassen, bevor ich auf die nächste gehe.