Deutsche Euroshop

[Stockinvestor]

Ich freue mich auf die Zusammenarbeit mit dem neuen Hauptaktionär und die kommenden Ausschüttungen.

[John_Galt]

vor 21 Minuten von Stockinvestor:

Ich freue mich auf die Zusammenarbeit mit dem neuen Hauptaktionär und die kommenden Ausschüttungen.

Freu dich lieber auf den Squeeze Out.

 

Ich halte meine Aktien noch.

 

[Yerg]

Ich habe meine Aktien verkauft. Letztlich ist hier laut Angebotsunterlage ein klassisches Private-Equity-Playbook geplant: Kapitalstruktur vereinfachen (Konzentration auf Deutschland und Übernahme von Minderheitsanteilen an Shoppingcentern, die von KGs gehalten werden), vorhandenes Kapital ausschütten (geplante Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln und anschließende Kapitalherabsetzung) und höhere Schulden aufnehmen.

 

Die Motivation dafür kann ich nachvollziehen. Die Strategie, langfristig und stetig Vermögen aufzubauen, hat schon lange nicht mehr funktioniert oder sich zumindest nicht im Aktienkurs widergespiegelt. Seit einigen Jahren ist DES ja dann stärker in die Richtung gegangen, die Dividenden zu erhöhen, diese Strategie ist dann an der Corona-Pandemie mit Streichung der Dividende gescheitert. Wenn man es zynisch formulieren will, ist die Übernahme jetzt die Aussage: ok, dann plündern wir den Laden eben aus.

 

Nur damit ist DES für mich jetzt erstmal kein klassisches Buy&Hold-Investment mehr, bei dem ich die Aktien auch bei schlechter Kursentwicklung halten kann, weil die Bilanz solide ist und die Aussichten langfristig gut (über letzteres kann man sich bei Shopping-Centern ohnehin streiten). Bei Kursen unter 22,50 würde ich eventuell wieder einsteigen als opportunistisches Investment mit der Aussicht auf schnellen Rückfluss des Einsatzes, die Bieter werden sich bei dem Preis ja etwas gedacht haben.

 

Am 15.6.2022 um 12:39 von TerracottaPie:

[...] und ich habe Lust auf den Squeeze-out zu warten.

Squeeze-Out und/oder Delisting sind nicht geplant, erwarte ich auch nicht (Stichwort Grunderwerbssteuer). Um ihren Plan umzusetzen, müssen die Bieter nicht Alleineigentümer sein. Und Private Equity will in der Regel nach einigen Jahren einen Exit, da ist es doch praktisch, dann bereits ein etabliertes Börsenlisting zu haben.

[Stockinvestor]

vor 6 Minuten von John_Galt:

Freu dich lieber auf den Squeeze Out.

 

Ich halte meine Aktien noch.

 

Schau'n wir mal. Unter 8.1.6. heisst es:

[Stockinvestor]

vor 14 Minuten von Yerg:

.... Bei Kursen unter 22,50 würde ich eventuell wieder einsteigen ..... die Bieter werden sich bei dem Preis ja etwas gedacht haben.

Eben, deswegen möchte ich meine Aktien nicht andienen. Ich hatte meine Aktien für rund 25 Euro vor der Pandemie gekauft.
Der NAV betrug damals über 40 Euro. Das war Grund genug für mich da einzusteigen, weil zudem eine recht ordentliche Dividende gezahlt wurde.
Dann kam Covid. Das hat zu Verwerfungen bei dieser Art von Immobilien geführt. Die Bieterin hat das erkannt und will nun ihren Reibach machen.
Die DES hat Immobilien zum Teil in den besten Innenstadtlagen. Und die Preise hierfür sind eher gestiegen denn gefallen.
Man will sich von den Auslandsimmoblien trennen und zu Geld machen, das dann als Sonderdividende ausgeschüttet werden soll. So kommt die Bieterin schnell an Rückflüsse und ich auch.

 

Das mit der Kapitalerhöhung und anschließende Herabsetzung habe ich ehrlich gesagt nicht so recht verstanden.
Ich habe mir nur mal die Auswirkungen angeschaut. Ziel soll ja sein an die Kapitalrückstellungen zu kommen, weswegen ich mir die Zahlen mal angeschaut habe:

Wenn ich jetzt die Kapitalrücklagen von 1.217.560 x 1.000 =  1.217.560.000 Euro durch die Anzahl der Aktien von 61.783.594 teile, erhalte ich 19,70 Euro pro Aktie. Da fehlt nicht mehr viel zu den 21,50 Euro, die man für die Aktie geboten hat.

[John_Galt]

OK wahrscheinlich habt ihr recht mit dem Squeeze-out.

 

Eine weitere These:

Oaktree wird ja nun von Brookfield kontrolliert. Zu deren Handschrift passt auch das Invest in die Deutsche Euroshop. Ist aber eher weniger ein PE-Pump-and-Dump-Shop, sondern ein langfristiger Investor. Bruce Flat (Brookfield CEO) spricht oft von deren Investments in strategische Assets in A-Lagen.

 

Könnte es hier ggf. ein Tender-Offer mit Brookfield-Aktien geben? Da könnte ein Aktivist dann interessant werden.

 

 

[juliusjr]

Ich hab einiges an euroshop eingesammelt zu corona zeiten. Auch deswegen weil herr otto gekauft hat. Jetzt hab ich nie an verkaufen nachgedacht weil ich keine Steuern zahlen will.....auch wenn mich sogar euroshop selbst mit der Empfehlung zur Annahme anschreibt....

[John_Galt]

Die Empfehlungen zur Annahme lesen sich doch recht motiviert, wenn es nur um die Kontrolle geht, um die PE-Lehrbuch-Strategie anzuwenden.

 

Vielleicht sucht Herr Otto einen Exit aus der Euroshop? Aber: Who knows..

Ich werde die Scheine erstmal weiter halten. Das Angebot liegt immer noch unter dem Vor-Pandemie-Kurs. Steigende Zinsen/Inflation/EU-Rezession schrecken mich hier (noch) nicht ab.

 

 

[OVERMIND]

Der Kurs kam ja die letzten beiden Handelstage ganz schön unter dir Räder.. -8% oder mehr.

Die Aktionäre die jetzt verkauft haben, haben ja einen schlechten Deal gemacht, da sie vor kurzem noch durch das Angebot deutlich mehr bekommen hätten. Also warum haben Sie bis jetzt gehalten und verkaufen jetzt?

 

Meine Vermutung ist, diese Aktionäre wollten vorher schon Ihre Anteile veräußern, haben aber darauf spekuliert, dass das Angebot nochmal verbessert wird. Wurde es aber nicht und es wurde als endgültig abgeschlossen definiert. Die Strategie ging nicht auf und jetzt wird eben mit diesem deutlichen Abschlag veräußert.

Wie interpretiert Ihr die Situation?

[John_Galt]

Dass der Kurs nach dem Angebot von ~+40% erstmal nachgibt, finde ich nicht verwunderlich, da nun mehr Ungewissheit eingepreist wird?!

Das gehandelte Volumen ist natürlich auch runter, was für mehr Volatilität sorgen könnte.

 

Gründe zum Verkauf, gibt es sicher viele. Auch sind Algorithmen, ETF etc. am Markt. Ich würde da nicht zu viel reininterpretieren..Bin aber deiner Meinung, dass das wohl nicht der beste Zeitpunkt für einen Verkauf war. Aber ob die wirklich einen schlechten Deal gemacht haben, werden wir sehen..

[Yerg]

Mittlerweile hat die CURA Vermögensverwaltung zur HV einen Ergänzungsantrag eingereicht, mit dem die Kapitalerhöhung und anschließende -herabsetzung beschlossen werden soll. Mit dem Beschluss werden rund 11,70 Euro je Aktie von den Kapitalrücklagen in die Gewinnrücklagen umgebucht werden.

[Stockinvestor]

Aus dem Ergänzungsantrag:
"Nach Umwandlung von EUR 723.034.380,00 der insgesamt in der Bilanz zum 31. Dezember 2021 in Höhe von EUR 910.608.162,45 ausgewiesenen Kapitalrücklage in Grundkapital bleiben die gesetzliche Rücklage in einer Höhe von EUR 2.000.000,00 und die Kapitalrücklage gemäß § 272 Abs. 2 Nr. 1 HGB in einer Höhe von EUR 4.178.360,14, d.h. zusammen EUR 6.178.360,14 und damit mehr als 10 Prozent des bisher EUR 61.783.594,00 betragenden Grundkapitals, bestehen".

Ausgewiesen waren doch 1.217.560.000 Euro.

[Yerg]

vor 5 Stunden von Stockinvestor:

Ausgewiesen waren doch 1.217.560.000 Euro.

Einzelgesellschaft vs. konsolidierter Konzernabschluss

[Stockinvestor]

vor 16 Stunden von Yerg:

Einzelgesellschaft vs. konsolidierter Konzernabschluss

o.k., danke für den Hinweis.

[Stockinvestor]

Ich will noch mal rekapitulieren und mit eigenen Worten schreiben, was da passiert ist, damit es verständlicher wird.

Es wurde eine Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmittel durchgeführt. Also keine der "üblichen" Kapitalerhöhung, wo man neue Aktien ausgibt und so frisches Kapital einsammelt.
Ziel der "Übung" war es das Geld von dem Topf "Kapitalrücklagen" in den Topf "Andere Gewinnrücklagen" zu bekommen, denn nur, wenn sich das Geld in dem Topf "Andere Gewinnrücklagen" befindet kann es an die Aktionäre ausgeschüttet werden.
Jetzt ist man hergegangen und hat nicht den vollen Betrag von 1.217.560.000 Euro zur Kapitalerhöhung verwendet, sondern nur einen Teilbetrag von 723.034.380 Euro. (Alles wohl aus bilanztechnischen Vorschriften)

Durch die Kapitalerhöhung betrug das Grundkapital nun 784.817.974 Euro (723.034.380 + 61.783.594).

Die Anzahl der Aktien ist dabei gleich geblieben, nämlich 61.783.594 nennwertlose Stückaktien.

Nun erfolgte eine Kapitalherabsetzung von 784.817.974 Euro um jene 723.034.380 Euro auf wieder 61.783.594 Euro.
Die Aktienanzahl blieb dabei gleich.

Es heißt im Text: "Das Grundkapital beträgt € 61.783.594,00. Es ist eingeteilt in 61.783.594 nennwertlose Stückaktien."
Durch die  Kapitalherabsetzung befindet sich das Geld nun aber im Topf "Andere Gewinnrücklagen" und kann an die Aktionäre ausgeschüttet werden.

 

Teilen wir jetzt 723.034.380 Euro durch 61.783.594 Aktien erhalten wir 11,70 Euro pro Aktie, die zusätzlich ausgeschüttet werden können.
Zusätzlich zu den 799.657.000 Euro bzw, 12,94 Euro pro Aktie (799.657.000 : 61.783.594), die ja schon vorhanden waren. Insgesamt also 24,64 Euro.

Soll das Geld nun gleich an die Aktionäre ausgeschüttet werden?
Nein.

Es heißt: "Mit diesem Ergänzungsverlangen wird eine Optimierung der Kapitalstruktur der Deutsche EuroShop AG zur Erhöhung der zukünftigen Dividendenfähigkeit angestrebt ...

Er dient damit nicht der unmittelbaren Rückzahlung an die Aktionäre, sondern nur der Erhöhung der zukünftigen Dividendenfähigkeit der Deutsche EuroShop AG.

 

Was ist zwischenzeitlich geschehen?

Es gab am 01.02.2023 eine "echte" Kapitalerhöhung zu einem Bezugspreis von 21,50 € gegen Bar- bzw. Sacheinlagen.

Dadurch hat sich die Anzahl der Aktien von 61.783.594 um 14.680.725 auf 76.464.319 erhöht.
Quelle

Durch die Kapitalerhöhung konnte die Deutsche Euroshop ihre Beteiligungen wie folgt erhöhen:

• Allee-Center Magdeburg von 50 % auf 100 %
• Forum Wetzlar von 65 % auf 100 %
• Galeria Baltycka Danzig von 74 % auf 100 %
• Phoenix-Center Hamburg von 50 % auf 75 %
• Saarpark-Center Neunkirchen von 50 % auf 90 %
• Stadt-Galerie Passau von 75 % auf 100 %

 

Durch die Kapitalerhöhung würde sich allerdings auch die Position "Andere Gewinnrücklagen" auf 19,91 Euro [(723.034.380+799.657.000) : 76.464.319] pro Aktie reduzieren.

Am 31.03.2023 wurde verkündet:
"Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG, Hamburg („Gesellschaft“), plant, auf der kommenden ordentlichen Hauptversammlung, die im August 2023 stattfinden soll, eine Dividende in Höhe von 2,50 € je Aktie (+150 % gegenüber der im Vorjahr gezahlten Dividende) vorzuschlagen, um den Aktionären Teile der während der Corona-Pandemie aus Vorsichtsgründen einbehaltenen Gewinne auszuschütten. Darauf haben sich Vorstand und die Mitglieder des Aufsichtsratspräsidiums heute verständigt. Beruhend auf der Zahl der 76.464.319 ausgegebenen Aktien entspricht dies einem aus dem Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2022 auszuschüttenden Betrag von 191.160.797,50 €......"
Quelle