Deutsche Euroshop

[Reigning Lorelai]

Guten Abend,

 

eine sehr interessante Aktie zu der es scheinbar noch keinen Thread gibt? Ich werde schauen, daß ich in den nächsten Tagen mal einen ausführlichen Bericht reinstelle, aber das Geschäft ist sehr interessant. Aktuell hält man 16 Shoppingcenter in Deutschland, Polen, Österreich und Ungarn. Die Shoppingcenter haben einen Gesamtwert von ca. 2,5 Milliarden Euro (Aktie steht bei 1 Milliarde in der Bewertung). Auf die Aktie bin ich auch bloss gekommen weil ich mit Frau bei den Schwiegereltern in Klagenfurt (Österreich) war und dort ein wirklich tolles Shoppingcentre steht. In 07 und 08 sollen 3 weitere Centre eröffnet werden. Und zwar in Hameln, Passau sowie Danzing (Polen; wie da wohl die Diebstahlsrate sein wird). Was ist erstaunlich: In den beiden deutschen Städten dauert es noch teilweise 12 Monate bis eröffnet wird aber die Flächen sind schon zu fast 80% vermietet. Das Geschäft ist also leicht zu prognostizieren und die Deutsche Euroshop ist sehr transparent was die Berichtersattung angeht.

 

Was an der Aktie stört ist die hohe Finanzverschuldung (Gearing über 90%) aber das bringt das Geschäft einfach mit sich (muss ja finanziert werden) Fakt ist aber, daß diese ShoppingCenter boomen ohne Ende. In meiner Heimatstadt Augsburg stirbt die Innenstadt z.B. aus seitdem es die CityGalerie gibt.

 

Und auch in Frankfurt gibt es da ganz nette Einkaufsmöglichkeiten. Das Unternehmen steigert die Gewinne sehr schnell (über 40%) sollten es in 2008 werden. Das KGV ist mit 16 in meinen Augen nicht zu teuer.

 

Die Eigenkapitalquote sieht solide aus bei fast 50%. Das einzig schwierige zum kalkulieren in der GUV ist das "Bewertungsergebnis" der Immobilien. So vermundert es zum Beispiel einen Bilanzlaien das mit einem Umsatz von 92,584 Mio ein Überschuß von 100,307 Mio erzielt wird. Bei solch einer Aktie sollte man also nicht unbedingt die Umsatzrentabilität als Indikator hernehmen.

 

Aber: Ein KBV 1,45 ist nicht zu teuer für dieses werthaltige Unternehmen.

 

Viele Grüße

 

W.Hynes

[roadi]

hab mir mal soeben den 3 jahreschart angeschaut. der ist top. auf den ersten blick ein super wert für value-investoren, zumindest wenn man einmal von der vergangenheit ausgeht.

 

paar gute infos:

http://www.immobilienwirtschaft.de/newsDet...D=1177064346.33

 

bin mal gespannt auf wayne`s analyse. jedoch wohl ein wert den man kaufen kann als investor.

 

mögliche risikien: seh ich nur wenige. wenn der betrieb weiter gut geführt wird und es keine rezession gibt, kann wohl nicht viel schief laufen.

 

war neulich mal bei leipzig im nova eventis. ganz in ordnung. ich hasse verstopfte fußgängerzonen. aber da kann man gemütlich einkaufen. gleiches gilt auch für z.b. "wertheim oder ingolstadt village"...macht echt spass da.

[traveler]

Damit meinst du sicher die City Arkaden in Klagenfurt, die jetzt auch richtig Konkurrenz bekommen haben aus Villach mit dem Atrio. (natürlich nur Vorort und nicht auf andere Standorte bezogen.)

 

Die ECE aus Deutschland stellen richtig viele Einkaufscenter auf und dürften damit auch nicht so schlechte Gewinne einfahren, da sie vorallem für extreme Knebelverträge bekannt sein sollen, um eine schnelle Geschäftsaufgabe und damit leerstehende Geschäfte zu verhindern.

 

Die Standorte sind auch beste Lage und auf ein großes Einzugsgebiet ausgelegt.

 

Kernziel ist es die Kaufkraft in einem Center zu bündeln und somit aus der umliegenden Umgebung(meistens Innenstadtbereich) abzuziehen.

 

Schöne Grüße

 

trav

[Toni]

Profil:

 

http://ir-service.onvista.de/index.html?ur...IN=DE0007480204

 

Quicktest:

 

 

Na ja...da tun sich einige Fragen für mich auf:

 

1) Habe in der Bilanz keine Vorräte gefunden, muss wohl damit zusammenhängen,

dass das Unternehmen mit Immobilien zu tun hat...

 

2) Wie können die Fremdkapitalzinsen fast 50% des gesamten Umsatzes ausmachen???

 

 

Langfristchart:

 

[parti]

Ich denke ein Value Investor würde sich hier eher schwer tun, oder ? Die Gewinne sind ja auch nicht sehr konstant und weisen eine schöne Schwankung auf. Der Umsatz dagegen ist stetig gewachsen. Wird wohl auf Sondereffekte zurückzuführen sein.

[Reigning Lorelai]

Das kein falscher Eindruck entsteht. Im Rahmen der Fondsgründung bin ich selber erst jetzt dazugekommen mich mit dieser Aktie zu beschäftigen und bin natürlich noch ganz am Anfang.

 

Besonders interessant ist es bei einer solchen Aktie die ja keine Güter herstellt den Risikobericht im Geschäftsbericht zu lesen um zu wissen auf was man achten muss (Konjunkturabhängigkeit, Zinssensität etc.)

 

Ich habe jetzt bisher heute die letzten 4 Geschäftsjahre analysiert und es gibt da einige Punkte die ein bisschen säuerlich aussehen, welche ich in einer ersten Email an den IR-Service stellen werde. Da werden wir dann auch sehen wie die Arbeit von dem Team ist um darauf auch erstmal erste Schlüsse aufzubauen über Aktionärsfreundlichkeit aber auch Konservativität des Managements.

 

Die hohen Zinsaufwendungen kommen natürlich dadurch zustande, daß sehr viel Bankverbindlichkeiten bestehen, welche ja zur Finanzierung der Gebäude hergenommen werden müssen. Das ist also völlig normal. Ein wenig stört noch beim ersten lesen die Aufwertungen der Gebäude in der GUV. Das sind reine Buchwerte.

 

Vorräte habe ich natürlich nur wenn ich was herstelle. Das Geschäftsmodell sieht hier so aus, daß Immobilien gebaut werden und dann vermietet werden. Mit den Gütern die dort verkauft werden hat man nichts zu tun.

 

Viele Grüße

 

W.Hynes

[Grumel]

da sie vorallem für extreme Knebelverträge bekannt sein sollen, um eine schnelle Geschäftsaufgabe und damit leerstehende Geschäfte zu verhindern.

 

trav

 

Bist du dir sicher dass die Euroshop da besonders heraussticht im Vergleich zu anderen Einkaufszentrumsbetreibern ? Solche Verträge sind meines erachtens Branchen üblich. Hier in Regensburg ist ein kleinerer privater Einkauszentrumsbetreiber, der auch grundsätzlich nur mindestens 5 Jahres Verträge abschließt, zu durchaus hohen Preisen im Vergleich zu anderen Standorten. Trotzdem ist zumindest hier vorort alles vermietet. Die Einkaufszentrumbetreiber können sichs halt erlauben weil die Zentren gut laufen. Und Planbarkeit /stabiler Geschäftemix tut ja dem gesamten Zentrum auch gut.

[traveler]

Hier sind es zumindestens 10 Jahres Verträge. Was mir persönlich schon sehr lange vorkommt.

Für das Center ist es natürlich gut, wer geht schon dort einkaufen, wenn die halben Geschäfte leer stehen.

[Asterix1970]

Die Deutsche Euroshop habe ich in meinem Depot nochmal aufgestockt.

Steuerfrei Dividende und ein stabiles Geschäftsmodell.

Die Mieten sind an die Inflation gekoppelt, was bei 4% einen Anstieg der Gewinne bringen dürfte.

 

Was haltet ihr von den Konkurrenten Unibail-Rodamco, Corio, Eurocommercial?

Die Bewertungen sind bei den Mitbewerbern deutlich höher.

[Stairway]

Wayne war die Aktie doch nicht so interessant ?

[Reigning Lorelai]

Wayne war die Aktie doch nicht so interessant ?

Ist leider knapp an meinem Bewertungsmodell gescheitert aber steht auf der Watchlist. Das Geschäftsmodell ist und bleibt interessant aber leider sehr kapitalintensiv.

 

Gruß

[Brandscheid]

bleibt die dividende auch in zukunft langfristig steuerfrei?

 

die kapitalintensität liegt am geschäftskonzept. ich halte das unternehmen auch auf der watchlist.

[Asterix1970]

Laut Euroshop:

Dividenden, die an in Deutschland ansässige Aktionäre gezahlt werden, unterliegen bei diesen normalerweise der Einkommen- oder Körperschaftsteuer. Ausnahmen gelten unter bestimmten Voraussetzungen für Dividendenzahlungen, die steuerlich als Eigenkapitalrückzahlung gelten (Ausschüttung aus EK04, bzw. seit 2001 aus dem steuerlichen Einlagekonto). Die Dividende der Deutsche EuroShop erfüllt diese Voraussetzung. Die Dividendenzahlung stellt bei den Aktionären gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 Einkommensteuergesetz nicht steuerbare (d. h. nicht zu versteuernde) Einkünfte dar.

 

Die Euroshop würde ich zur Zeit kaufen.

Es ist eine langweilige, aber stabile Aktien.

Große Schwankungen sind nicht zu erwarten.

Was soll auch passieren beim vermieten an C+A, Mediamarkt...

Die Mietverträge laufen 10 Jahre und sind Inflationsgekoppelt.

 

Es existieren definitiv keine Zockerabteilungen wie in den Banken.

Der Ölpreis spielt keine Rolle, also kaum Risiken vorhanden.

[Brandscheid]

das sehe ich etwas anders. steigende energiekosten sind gift sowohl für den betreiber dieser center als auch für den konsumenten, der sich bei steigender inflation die groschen zusammenhält.

 

mir gefällt die aktionärsstruktur. alexander otto als teil des familienclans gehören rund 10 % der DES. alexander ist vorstand und eigentümer der ECE, ebenfalls ein shoppingbetreiber (knapp 80 stück). die enge kooperation bei der verwaltung der immobilien wird also auch in zukunft bestand haben. auch sonst ist die familie otto zwar etwas verzofft, aber als durchaus bodenständig und konservativ zu bezeichnen.

 

die zuschreibungen des immobilienbesitzes halte ich auch für kritisch, allerdings bei dem riesenanlagevermögen für ok.

[Asterix1970]

Die Heizkosten zahlen die Mieter, das Öl reduziert nur die Gewinne von C+A... .

 

Indirekt über sinkende Einkommen ist jedes Unternehmen betroffen, das ist das allgemeine Marktrisiko.

 

Die Mietverträge laufen sehr lange, bis zur nächsten Verlängerung ist die Konjunktur wieder am steigen.

[Brandscheid]

hast recht, die 10 center in deutschland verbrauchten circa 40 mio kwh. macht circa 8 mio euro aufs jahr. das ist wenig.

 

insgesamt hält die otto-familie 20 %, diesen anteil halte ich für ideal, da weder sperrminorität und noch keine erdrückende dominanz auf der hv.

 

sollte sich der kurs auch heute in einem jahr bis 25 euro bewegen werde ich wohl kaufen.

[Brandscheid]

ein viel wichtiger apekt betrifft wahrscheinlich auch die deutsche euroshop.

 

im rahmen der unternehmessteuerreform können konzerne zinsaufwendungen nur noch bis zu 30 % des ebitda verrechnen.

 

weitere infos hier

http://www.abendblatt.de/daten/2007/11/17/817453.html

 

edit:

 

habe ein wenig recherchiert. das ebit der DES betrug im jahr 2007 circa 77 mio euro. die zinsaufwendungen circa 44 mio euro. zusätzlich gab es zuschreibungen aus marktwertveränderungen der immobilien nach IAS 40 in höhe von circa 46 mio euro.

 

das ebitda ist per definition: ebit + abschreibungen - zuschreibungen

 

das ebitda betrug somit circa (77 + 0 - 46) = 31 mio euro, das heisst nach der neuen 30% regelung hätten nur zinsaufwendungen in höhe von 9,3 mio euro angerechnet werden können.

 

das finanzergebnis beträge dann im jahr 2007 - 19,2 mio euro. daraus resultierend bei gleichen zuschreibungen ein EBT von 108 mio euro statt 77 mio.

[TerracottaPie]

Ich hole den Thread mal nach oben, weil ich mich immer noch freue: Ich habe ja schon öfter Gutes über die IR-Abteilung der Deutschen Euroshop gelesen, aber wenn man es am eigenen Leib erfährt, ist es doch schöner. Ich habe gestern (nach 20 Uhr) eine E-Mail mit ein paar Fragen zum Quartalsbericht und der dazu gehörigen Analysten-Telefonkonferenz geschrieben. Und eine halbe Stunde später hat IR-Chef Patrick Kiss geantwortet, dass er mich morgen (also heute) anrufen würde. Das hat er dann auch getan und mir sehr geduldig und verständlich unrealisierte Währungseffekte, die Gründe für den Verzicht auf Zukäufe und - hypothetisch - die Finanzierungsmöglichkeiten für einen überraschenden Zukauf unter Inanspruchnahme der 100-Mio.-Kreditlinie, über die sie sowieso verfügen, erklärt.

 

Na ja, bin jedenfalls sehr gespannt, wie sich der ganze Immobilien-Markt in den nächsten Jahren entwickelt.

[Sapine]

Also die Immobilienaktien sind gerade eindeutig meine Lieblinge.

Natürlich nicht alle. Im Grunde sogar nur außergewöhnlich wenige.

Das positive ist aber das die Immobilienaktien fast völlig ohne ansehen der Person abgeschmiert sind.

...

Mein absoluter Liebling ist die Deutsche Euroshop AG. Total Konservativ. Setzt fast nur auf Mieteinnahmen. Betreibt 16 Shoppingcenter, aber nur in 1A Lagen. Die Mietverträge laufen gewichtet noch 8 Jahre und sind indexiert. Der Vermietungsstand beträgt über 99%. Vor 2012 gibt es kaum Refinanzierungsbedarf. Und den, den es gibt, kann man notfalls einfach aus der Kasse bezahlen.

Die Abwertungen werden hier nicht so stark sein. Und wenn, dann sind sie mit rund 30% schon längst eingepreist. Wichtig ist dieser Tage natürlich eine gesunde Eigenkapitalausstattung. Die ist mit 50% vorhanden und damit das konservativste am Markt.

Handelsimmobilien in 1A Lagen werden nicht so stark mit Leerstand konfrontiert sein. Die Lage ist im Gegensatz zu Büros direkt mit dem Umsatz verknüpft. Die Ankermieter sind alles große Filialisten. Die Ausschüttung ist verlässlich. Auch die nächsten Jahre. Die Dividende ist dazu komplett Steuerfrei. Sie beträgt momentan an die 5,5% und ist sehr komfortabel durch den CashFlow gedeckt. Es sagt auch viel aus, das das Unternehmen noch immer über eine uneingeschränkte Kreditlinie von 100Mio Euro für Zukäufe verfügen kann.

 

Ich habe gesucht wie ein blöder. Leider konnte ich weder in Deutschland noch in Österreich eine vergleichbar solide und konservative Immoaktie finden. Naja, weil Euroshop sehr solide ist hat sich die Aktie auch vergleichsweise gut gehalten. Fast schade. Die gebe ich nicht mehr her.

...

Aber es ist wirklich eine Schande, das unter all den vielen Immoaktien so wenige auch nur wenigstens ein paar der Kriterien erfüllen. Die meisten sind wirklich wahnsinnig schief aufgestellt und brauchen alleine schon erfolgreiche Verkäufe um sich zu rechnen.

...

Naja. Letztlich glaube ich eben nicht daran das Immobilien so derartig krank im Wert fallen, wie es die Immobilienaktien anzeigen. Zumindest nicht in guten Lagen und in Ländern wie Deutschland, die erst im Immobilienaufschwung aber nicht im Boom steckten. Da steckt eben die Angst vor Insolvenz drin. Mit ein bisschen Mut kann man das aber bei einigen ganz gut ausschließen. Ist allerdings mit etwas Lesearbeit verbunden.

Wer allerdings schon bei der Deutschen Euroshop abwinkt, braucht sich nicht die Mühe machen nach was anderem zu suchen. Da gibts nix langweiligeres.

Den Beitrag von Elvis habe ich mal auf die für Euroshop relevanten Teile zusammen gestrichen. Der Rest war für mich auch lesenswert.

[TerracottaPie]

Drei DD-Mitteilungen heute: Die Böges (Familie und Vermögensverwaltungsgesellschaft des CEO) haben zusammen 4.000 Aktien verkauft. Welchen Reim machen wir uns darauf? Einfach gar keinen?

[Elvis77]

Aus den heute veröffentlichten Insidertrades kann ich nicht entnehmen das 4.000 Anteile verkauft wurden.

Es war wohl nur eine Umschichtung. 2000 wurden verkauft und 2000 gekauft.

Irgendwo stand zugunsten eines unterhaltspflichtigen Kindes.

 

Scheint sich für mich nur um eine unbedeutende, familieninterne Umschichtung zu handeln.

[TerracottaPie]

Hmpf, ich sollte doch genauer schauen. Hast natürlich Recht, danke Elvis.

[H.B.]

Ist schon interessant, wie sich die Prognose von "Elvis" hier im Kurs niederschlagen:

 

Hier nochmal der Vergleich mit dem Immobilien(Europa)-ETF.

 

Das sieht doch sehr nach einer nachhaltigen Outperformance aus.

[Elvis77]

Ja, aber da will ich mir jetzt keinen Lorbeerkranz aufsetzen. Das kann auch genauso schnell wieder drehen.

Ganz besonders im nächstem Jahr.

Allerdings sollte sich die Aktie insgesamt etwas stabiler halten können und vielleicht bin ich mit 18,80Euro ja ganz gut reingekommen. Aktuell pendelt sie knapp über 22 Euro.

 

Da die Dividendenkonkurrenz allerdings sehr groß ist, dürfte das Potential, trotz steuerfreier Dividenden, da jetzt aktuell nicht mehr besonders groß sein.

 

Ich behalte die Aktie einfach. Ob sie nun auf 26 Euro geht oder auf 16Euro ist mir da nicht so wichtig.

 

Der Vergleich mit dem Immobilien ETF hinkt allerdings. Die meisten Immoaktien handeln mit ihren Immobilien oder sitzen in der Projektentwicklung. Deren Geschäftsmodell hört ja momentan quasi auf zu existieren. Reine, auf Mieteinnahmen basierende Buy&Hold Immoaktien kann man damit schwer vergleichen.

Die relative Outperformance gegenüber diesem Index sehe ich im aktuellem Umfeld daher als selbstverständlich an.

 

Profitieren kann/konnte man davon bei dieser Aktie, solange der Markt diesen Unterschied nicht im vollem Umfang wahrnimmt. Und wenn, wie geschehen, die Leute ganz allgemein aus Immoaktienfonds flüchten, dann trifft es eben auch eine Euroshop.

Diese undifferenzierte Verallgemeinerung findet man ja auch in anderen Segmenten, wie Banken oder Rohstoffen, das hier selektiv sehr interessante Investments zu finden sind, weil der Markt die Unterschiede im Geschäftsmodell nicht hinreichend erkennt. Das wird dann öfter nur durch einen vergleichsweise geringeren Kursverlust honoriert.

[Akaman]

Die Dt. Euroshop, Steuerfreiheit und Abgeltungssteuer

 

Hier ein Auszug aus einer kürzlich versandten Aktionärsinformation: